陜西省城市房地產市場管理條例

（陜西省八屆人大常委會第十五次會議通過）

第一章   總   則

第一條 為發(fā)展城市房地產市場，加強房地產市場管理，維護房地產權利人的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產管理法》和有關法律、法規(guī)，結合本省實際，制定本條例。
第二條 在本省城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內進行房地產開發(fā)、轉讓、抵押和房屋租賃、房地產中介服務活動，實施房地產市場管理，必須遵守本條例。
第三條 從事房地產開發(fā)、轉讓、抵押和房屋租賃、房地產中介服務活動，應當遵守有關法律、法規(guī)，遵循自愿、公平、誠實信用的原則，不得損害國家利益、社會公共利益和他人的合法權益。
第四條 進行房地產開發(fā)、轉讓、抵押、出租，必須依法取得或變更土地使用權，繳納土地使用權出讓金或其他土地收益。
以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓、抵押、出租房地產時，依照有關法律、法規(guī)執(zhí)行。
第五條 房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。
第六條 省建設行政主管部門、土地管理部門依照職權劃分，管理本省行政區(qū)域內的城市房地產工作。
市(地區(qū))、縣(市)建設行政主管部門或房產管理部門負責本行政區(qū)域內的城市房地產行業(yè)管理，規(guī)范房地產市場。土地管理部門負責土地使用權的出讓和土地使用權轉讓、抵押、出租的權屬管理和監(jiān)督檢查。
　

第二章    房地產開發(fā)

　
 
第七條 設立房地產開發(fā)企業(yè)，應當向工商行政管理部門申請設立登記，領取營業(yè)執(zhí)照。并在領取營業(yè)執(zhí)照后三十日內到建設行政主管部門備案，到當?shù)囟悇詹块T辦理稅務登記。建設行政主管部門根據(jù)有關規(guī)定對房地產開發(fā)企業(yè)進行審查，頒發(fā)《房地產開發(fā)企業(yè)資質證書》。對不符合條件的，提請工商行政管理部門處理。
第八條 房地產開發(fā)項目應當根據(jù)城市規(guī)劃、年度用地計劃和市場需求確定，并經(jīng)批準立項。
第九條 建設行政主管部門組織有關部門提出《房地產開發(fā)項目建設條件意見書》，并載明以下內容：
(一)項目性質、規(guī)模和開發(fā)期限；
(二)規(guī)劃控制指標及規(guī)劃設計要求；
(三)基礎設施和公共服務配套建筑的建設要求；
(四)基礎設施和公益設施建成后的產權界定；
(五)項目拆遷補償安置要求；
(六)項目經(jīng)營方式；
(七)其他。
第十條 房地產開發(fā)項目通過招標確定開發(fā)企業(yè)。房地產開發(fā)項目招標，在建設行政主管部門指導下進行。
參加房地產開發(fā)項目投標的企業(yè)應具備下列條件：
(一)持有工商行政管理部門核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照；
(二)具有占投標項目總投資百分之二十五以上的自有資金；
(三)具有同投標項目相適應的房地產開發(fā)企業(yè)資質。
第十一條 房地產開發(fā)企業(yè)取得開發(fā)項目后，應持有關文件到有關行政主管部門申請領取《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設用地許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》，方可開工。
第十二條 房地產開發(fā)項目建設應執(zhí)行《房地產開發(fā)項目建設條件意見書》，勘察、設計、施工應由具有相應資質的單位承擔，符合國家有關設計、施工的技術標準和規(guī)范。
第十三條 房地產開發(fā)項目竣工后，應向建設行政主管部門申請驗收。建設行政主管部門在收到申請三十日內組織有關部門進行綜合驗收，驗收合格后方可交付使用。

　
 
第三章     房地產轉讓

　
 
第十四條 房地產權利人可以通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉讓給他人。法律、法規(guī)禁止轉讓的除外。下列行為視同房地產轉讓：
(一)以房地產作價入股，與他人成立企業(yè)法人的；
(二)一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)房地產的；
(三)因企業(yè)被收購、兼并、合并、分立，房地產轉給新權利人的；
(四)以房地產抵債的。
第十五條 以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條規(guī)定的條件。
第十六條 通過住房制度改革和享受國家優(yōu)惠政策購買的房屋、單位補貼購買的房屋轉讓時，按國家和省人民政府有關規(guī)定執(zhí)行。
第十七條 出售房地產的，房地產的其他共有人、房屋承租人在同等條件下有優(yōu)先購買的權利，共有人有優(yōu)先于承租人購買的權利。轉讓共同共有的房地產須有全體共有人同意的文書。
第十八條 房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房現(xiàn)房，須持下列文件向縣級以上房產管理部門辦理銷售登記，經(jīng)審核取得《商品房銷售許可證》后方可銷售：
(一)營業(yè)執(zhí)照和資質證書；
(二)建設項目的《建設用地規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》、《建設工程規(guī)劃許可證》和竣工驗收文件；
(三)商品房銷售方案和物業(yè)管理措施；
(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他文件。
第十九條 房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房，應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十四條規(guī)定的條件，并持下列文件向縣級以上房產管理部門辦理預售登記，經(jīng)審核取得《商品房預售許可證》，并向土地管理部門登記備案后，方可預售：
(一)營業(yè)執(zhí)照和資質證書；
(二)建設項目的《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設用地許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》等證件；
(三)工程施工進度計劃；
(四)投入開發(fā)建設的資金已達工程建設總投資的百分之二十五以上的證明；
(五)商品房預售方案和交付使用后的物業(yè)管理措施。
第二十條 向境外企業(yè)、組織和個人銷售商品房現(xiàn)房或預售商品房的，應當說明外銷比例，并持有關部門允許向境外銷售的批準文件，申請《商品房外銷許可證》。
第二十一條 房產管理部門在接到房地產開發(fā)企業(yè)銷售、預售商品房的申請后，應當詳細查驗各項證件和資料，并到現(xiàn)場進行查勘。符合規(guī)定的，應在接到申請后的十五日內核發(fā)《商品房銷售許可證》、《商品房預售許可證》或《商品房外銷許可證》。
第二十二條 房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房應公開展示《商品房銷售許可證》、《商品房預售許可證》或《商品房外銷許可證》，售房說明書、設計圖紙、建設標準及房屋銷售價格。
第二十三條 房地產開發(fā)企業(yè)應當按銷售、預售合同規(guī)定的條件向購買人交付商品房，違反合同規(guī)定的，應當承擔違約責任。已預售的商品房在建筑工程實施中確需變更設計的，變更設計后的標準不得低于房地產預售合同中約定的標準。因結構變更或增加成本需變更房地產價格的，應當與預購人協(xié)商一致。
第二十四條 房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，并載明下列主要內容：
(一)雙方當事人的姓名或者名稱、住所；
(二)房地產權屬證書名稱和編號；
(三)房地產坐落位置、面積、四至界限；
(四)土地宗地號、土地使用權取得的方式及年限；
(五)房地產的用途或使用性質；
(六)成交價格及支付方式；
(七)房地產交付使用的時間；
(八)違約責任；
(九)雙方約定的其他事項。
第二十五條 實行房地產成交價格申報制度。
房地產權利人轉讓房地產，應當如實申報成交價格，不得瞞報。
房地產轉讓應當以申報的房地產成交價格作為繳納稅費的依據(jù)，成交價格明顯低于正常市場價格的，以評估價格作為繳納稅費的依據(jù)。
第二十六條 房地產轉讓當事人應當在轉讓合同簽訂后三十日內，到房產管理部門和土地管理部門辦理房屋所有權和土地使用權變更登記，領取權屬證書。
　

 
第四章     房地產抵押

　
 
第二十七條 房地產權利人可以依法將其房地產抵押。法律、法規(guī)禁止抵押的除外。
同一房地產抵押擔保的債權之和不得超過該房地產評估現(xiàn)值。
第二十八條 抵押房地產，抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押合同，抵押合同簽訂后二十日內持有關證件到房產管理部門、土地管理部門申請抵押登記。抵押合同自登記之日起生效。
第二十九條 抵押人以已出租的房地產設定抵押權的，應當書面通知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。
第三十條 房地產抵押期間，抵押人未取得抵押權人的書面同意，不得將已抵押的房屋轉讓或者翻建、改建、擴建、改變用途。
第三十一條 房地產抵押期間，因國家建設需要拆除、占用抵押的房地產的，應先由抵押人提供相應的擔保或者清償債務。
第三十二條 抵押期滿，抵押權人的債務未得到清償?shù)模�抵押權人可以與抵押人協(xié)議以抵押的房地產折價或拍賣、變賣所得的價款清償債務。協(xié)議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。同一房地產設定數(shù)個抵押權的，按照抵押登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償。
第三十三條 房地產抵押期滿，債務清償完畢，抵押合同即告終結，雙方當事人應當在二十日內到房產管理部門和土地管理部門辦理抵押注銷手續(xù)。

　
 
第五章     房屋租賃

　
 
第三十四條 公民、法人或其他組織對其所有的房屋和國家授權管理和經(jīng)營的房屋可以依法出租。
下列房屋不得出租：
(一)未依法取得房屋所有權證的；
(二)共同共有房屋未取得其他共有人同意的；
(三)有所有權、使用權或者租賃糾紛的；
(四)不符合安全標準的；
(五)已抵押未取得抵押權人同意的；
(六)法律、法規(guī)規(guī)定不能出租的其他情形。住宅用房的租賃，應當執(zhí)行國家和房屋所在地城市人民政府有關租賃的規(guī)定。
第三十五條 房屋租賃，應當簽訂書面租憑合同，并載明下列主要內容：
(一)當事人姓名或者名稱及住所；
(二)房屋的坐落、面積、裝修及設施狀況；
(三)租賃用途；
(四)租賃期限；
(五)租金及交付方式；
(六)房屋修繕責任；
(七)轉租的約定；
(八)變更和解除合同的條件；
(九)違約責任；
(十)雙方約定的其他事項。
第三十六條 簽訂、變更房屋租賃合同的，租賃雙方應當向房屋所在地的市、縣房產管理部門登記備案，申請領取或變更《房屋租賃證》。
第三十七條 承租人應當愛護并按合同規(guī)定使用所承租的房屋及附屬設施，不得擅自拆改、擴建。確需拆改、擴建的，必須征得出租人的同意，并簽訂書面合同。
第三十八條 經(jīng)出租人同意，承租人將租賃房屋的部分或者全部轉租的，應向市、縣房產管理部門辦理登記備案手續(xù)。
第三十九條 出租人轉讓租賃期限未滿的房屋，應當提前三個月書面通知承租人。如受讓方為非承租人，出租人應當告知受讓方出租事宜，原租賃合同繼續(xù)有效。
第四十條 房屋出租應當按規(guī)定交納稅費。房屋租賃合同期滿或提前終止時，當事人應到原登記的部門辦理租賃注銷手續(xù)。
　

第六章      房地產中介服務

　
 
第四十一條 房地產中介服務是指為房地產開發(fā)、轉讓、抵押和房屋租賃提供咨詢、信息、代理、經(jīng)紀、評估等服務的行為。
第四十二條 設立房地產中介服務機構應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十七條規(guī)定的條件，并向工商行政管理部門申請設立登記，領取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。
第四十三條 房地產交易服務機構和咨詢、信息服務機構，應當為用戶及時提供各類信息，幫助用戶分析房地產市場情況，為用戶決策提供服務。房地產交易服務機構也可以受主管部門的委托，辦理過戶登記、代收稅費。
第四十四條 房地產廣告必須內容真實，并經(jīng)房產和土地管理部門審查，依法辦理有關手續(xù)后，方可發(fā)布。
第四十五條 房地產經(jīng)紀人，必須經(jīng)過專業(yè)培訓，取得縣級以上房產管理部門會同工商行政管理部門頒發(fā)的經(jīng)紀人資格證書，領取營業(yè)執(zhí)照或加入一個房地產中介服務機構，方可進行經(jīng)紀活動。
第四十六條 實行房地產價格評估制度。房地產的價格評估，由雙方當事人協(xié)商選擇評估機構。房地產價格評估應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當?shù)厥袌鰞r格進行。
第四十七條 實行房地產價格評估人員資格認證制度。房地產價格評估人員必須經(jīng)過專業(yè)培訓，按國家有關規(guī)定，取得估價師執(zhí)業(yè)資格證書，并辦理注冊登記手續(xù)。房地產價格評估人員同評估當事人有利害關系的，應當回避。
第四十八條 房地產中介服務機構按規(guī)定收取中介服務費，并依法向國家繳納稅費。

第七章    法律責任

 
第四十九條 違反本條例第七條規(guī)定，未取得資質證書擅自進行房地產開發(fā)或超資質進行開發(fā)的，由縣級以上建設行政主管部門責令停止開發(fā)，并可處以項目總投資百分之一以下的罰款。
第五十條 違反本條例第十三條規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)對未經(jīng)驗收或驗收不合格的項目擅自交付使用的，由縣級以上建設行政主管部門責令停止使用，并可處以建筑工程造價百分之一至百分之三的罰款。
第五十一條 違反本條例第十五條規(guī)定，轉讓房地產的，分別由縣級以上房產管理部門、土地管理部門責令改正或補辦登記手續(xù)，沒收違法所得，并可分別處以轉讓的房地產價款百分之一至百分之五的罰款。
第五十二條 違反本條例第十八條、第十九條、第二十條規(guī)定，未取得《商品房銷售許可證》或者《商品房預售許可證》、《商品房外銷許可證》，擅自銷售或預售商品房的，由縣級以上房產管理部門責令停止銷售活動，補辦許可證，并可處以銷售價款百分之三至百分之十的罰款。
第五十三條 違反本條例第二十五條規(guī)定，不申報或瞞報房地產成交價格的，分別由縣級以上房產管理部門、土地管理部門責令申報，并可分別處以二千元至二萬元的罰款。
第五十四條 違反本條例第二十八條規(guī)定，不辦理抵押登記的，分別由縣級以上房產管理部門、土地管理部門責令補辦登記手續(xù)，并可分別處以抵押的房屋價款和土地使用權價款百分之一至百分之五的罰款。
第五十五條 違反本條例第三十四條第二款規(guī)定出租房屋的，責令改正，沒收違法所得，并處以違法所得一倍以下的罰款。
第五十六條 違反本條例第三十六條、第四十條規(guī)定，租賃房屋不履行登記、注銷手續(xù)的，處以租金百分之十至百分之三十的罰款。
第五十七條 違反本條例第四十五條、第四十七條規(guī)定，未取得資格證書進行房地產經(jīng)紀或價格評估活動的，由縣級以上房產管理部門責令停止活動，沒收違法所得，并處以違法所得一倍以下的罰款。
第五十八條 房產、土地管理人員執(zhí)行行政處罰必須出示省人民政府頒發(fā)的執(zhí)法證件，罰沒款必須出具省財政部門統(tǒng)一印制的收據(jù)，并上交同級財政。
第五十九條 當事人對行政處罰不服的，可在接到處罰決定通知書之日起十五日內向作出處罰決定的上一級機關申請復議，也可直接向人民法院起訴。對復議決定不服的，可以在接到復議決定通知書之日起十五日內向人民法院起訴。逾期不申請復議，也不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，作出處罰決定的機關可以依法申請人民法院強制執(zhí)行。
第六十條 違反本條例有關工商管理、廣告、物價、稅收等規(guī)定的，由有關主管部門依法處理。
第六十一條 妨礙房產、土地管理人員執(zhí)行公務，擾亂房地產交易場所秩序的，由公安機關依照《中華人民共和國治安管理處罰條例》處罰；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。
第六十二條 房產管理部門、土地管理部門不履行、拖延履行法定職責或者侵犯公民、法人和其他組織合法權益的，當事人可以依法提起訴訟并要求賠償。房產、土地管理人員，濫用職權、徇私舞弊、收受賄賂的，由所在單位或上級主管部門給予行政處分；給當事人造成損失的，依法予以賠償；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

第八章    附  則

 
第六十三條 本條例實施中的具體應用問題由省人民政府負責解釋。
第六十四條 本條例自公布之日起施行。